Der Bundesgerichtshof hat sich klar zur Möglichkeit einer zulässigen Mietminderung von Gewerbetreibenden im Corona-Lockdown positioniert und damit vielen Unternehmen Hoffnung gemacht, die ungleiche Lastenverteilung der Coronakrise doch noch in gerechtere Bahnen lenken zu können. Allerdings: Das Urteil zum Aktenzeichen XII ZR 8/21 ist nur bedingt anwendbar und setzt drei Punkte zwingend voraus:
- Es muss sich um ein gewerblich genutzte Immobilien handeln
- Es gilt nur für Minderungen innerhalb behördlich angeordneter Schließungen
- Die Minderung des Mietzinses muss den individuellen Umständen entsprechen
GIndividuelle Umstände bergen im Rechtswesen immer einiges an Deutungsvielfalt. Rechtsanwalt Seifert, Partner bei bruellmann.de in Stuttgart: „Einer dieser Umstände könnte z.B. sein, ob sich die Miete im oberen oder unteren Bereich der ortsüblichen Miete bewegt, ob der Vermieter sich grundsätzlich gesprächsbereit zeigt oder ob die Räumlichkeiten nicht für die Organisation eines Online-Shops genutzt werden.“
Entsprechende Einzelheiten muss das Oberlandesgericht Dresden nun weisungsgemäß klären. Weitere Fragen werden dagegen offen bleiben, weil sie nicht Inhalt des Verfahrens sind, z.B. die Frage die nach einer nachträglichen Minderung – also zu einem Termin, an dem der Lockdown schon wieder aufgehoben wurde. Seifert: "Grundsätzlich hat der Bundesgerichtshof mit einem Urteil aus dem September 2018 schon die Weichen gestellt. Zum Az. VIII ZR 100 / 18 wurde festgestellt, dass eine Mietminderung – wenn zulässig – auch nachträglich eingefordert werden kann. "
In solchen Fällen geht es dann um sogenannte Rückforderungsanspruche die nach § 812 BGB entstehen aber durch § 814 BGB auch wieder aufgehoben werden könnten.Seifert, Herausgeber des Portals www.corona-rechtlich.de : „Wann und in welcher Höhe ein Herausgabeanspruch besteht, ist juristisch eine etwas andere Frage als die einer Mietminderung. Unter Umständen können Vermieter einwerfen, dass die Forderung juristisch gesehen zu spät kommt.“ Die Beweislast für die Voraussetzungen des § 814 BGB trägt der Vermieter aber allein, denn er ist darlegungs- und beweispflichtig; Beweiserleichterungen gibt es nicht.
Grundsätzlich sollten durch Corona gebeutelte Unternehmer schauen, ob die aktuelle Gesetzeslage Mietminderungen und Rückerstattungen ermöglicht und die besonderen Umstände prüfen lassen.